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李志成:政府連環出招 樓市發展孰好孰壞﹖.

发布时间:2017-05-22 21:06:30 文章来源:阳光在线官网

  樓市升溫,政府繼去年11月劃一雙倍印花稅率增至15%後、今年4月出招限制「一約多伙」,金管局亦緊接公布,收緊銀行向發展商提供的融資貸款比率上限,政府連環出招,樓市未來發展孰好孰壞﹖
 
  政府去年11月劃一雙倍印花稅率增至15%後,雙倍印花稅(DSD)及買家印花稅(BSD)數字近月亦見回升。稅務局最新公布雙倍印花稅(DSD)及買家印花稅(BSD)數字,其中4月份雙倍印花稅涉及稅款達20億元, 較3 月錄14.17 億元升41%。而4 月份錄得的買家印花稅相關稅款為7.179 億元,比3 月錄5.187 億元上升38%,兩金額創去年11 月政府劃一雙倍印花稅率增至15%後的近5 個月新高,反映3月份市況氣氛轉熱。
 
  及至今年4月份,政府決定收緊「一約多伙」。出招後,綜合「一手住宅物業銷售資訊網」資料,4月份售出的新盤單位逾1,600伙,較3月份的逾2,700伙大跌逾4成。
 
  而「一約多伙」成交頓時銳減,統計資料顯示,「一約多伙」佔整體新盤成交比例,由3月份的22%,跌至4月份約8%,涉及「一約多伙」單位數目按月大減近8成,反映政策初見成效之際,金管局近日公布,由6月1日起,銀行向發展商提供的融資貸款比率上限,由地價成本的50%及建築成本的100%,下調至地價成本的40%及建築成本的80%,意味發展商投地成本將增加,但相信措施對財政實力雄厚的發展商影響有限。
 
  事實上,由啟德新發展區地皮每方呎樓面地價走勢已可見,過去2至3年間升幅顯著,2014年5月會德豐以每方呎樓面地價6,101元投得啟德1H區3號地皮後,2016年年底至今同區地皮每方呎樓面成交價,已升至逾萬元水平,當中不少地皮較2年多前成交每方呎樓面地價高逾一倍。
 
  近年發展商積極高價搶地,上週截標的中區美利道商業地和九龍東啟德住宅地,合共收到25份標書,吸引多家大型發展商入標, 當中中區美利道商業地,市場估值每方呎樓面地價約3萬至4.8萬元,單一地皮地價已逾百億元,勢成市場焦點。
 
  筆者認為,中資來港搶地已成新常態,為奪得靚地,各大發展商表現甚為進取,是次金管局收緊融資貸款比率上限,長遠有助樓市穩定發展。不過,依靠加辣壓抑市場需求卻非治本之道,相信政府需要考慮如何加快住宅供應,才是治本之策。


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